Cara Membuat Sertifikat Rumah, Biaya, dan Persyaratannya - Pohon ilmu

Pohonilmu.com - Mendapatkan sertifikat rumah adalah langkah penting dalam proses kepemilikan properti. Sertifikat rumah merupakan bukti resmi yang menegaskan bahwa Anda adalah pemilik sah rumah tersebut. 

Dalam artikel ini, kami akan memberikan panduan lengkap tentang cara membuat sertifikat rumah, biaya yang terlibat, serta persyaratannya. Dengan memahami proses ini, Anda akan siap untuk melangkah maju dalam mengamankan kepemilikan properti Anda.

Jenis Sertifikat Rumah

Sebelum memahami bagaimana cara membuat sertifikat rumah dan mengurusnya, anda perlu mengetahui apa saja jenis-jenis sertifikat rumah. Dengan begitu, ini akan membantu anda memilih jenis sertifikat yang tepat agar legalitas bangunan secara lebih terjamin.

1. Akta Jual Beli (AJB)

Jenis sertifikat yang pertama adalah Akta Jual Beli (AJB) yang merupakan perjanjian jual beli rumah sebagai bukti pengalihan hak atas tanah.

AJB bukan merupakan sertifikat rumah,anda hanya memegangnya sebagai bukti telah melakukan jual beli tanah atau rumah. Setelah anda mendapatkan AJB, usahakan untuk segera mengubahnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

2. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah salah satu jenis sertifikat dengan bukti kepemilikan hak penuh bagi pemegangnya. Jenis sertifikat ini juga hanya boleh dimiliki oleh WNI saja.

anda akan memiliki bukti yang paling kuat atas tanah atau bangunan tanpa adanya campur tangan dan kepemilikan atas pihak lain. Selain itu, SHM juga bisa digunakan sebagai jaminan yang valid atas transaksi jual beli dan kepentingan perbankan.

3. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Jenis Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan bentuk sertifikat yang mana pemiliknya hanya memiliki hak untuk memanfaatkan tanah baik untuk bangunan dan keperluan lain. Di sisi lain, kepemilikan tanah dengan SHGB merupakan milik negara dengan batas waktu 30 tahun kepemilikan dan dapat diperpanjang.

4. Girik atau Petok

Berbeda dengan ketiga jenis sertifikat di atas, Girik atau Petok ini merupakan surat kuasa atas lahan, dilakukan secara turun temurun ataupun adat istiadat. Surat ini masih bisa dijadikan sebagai bukti pembayaran pajak PBB yang sah meskipun hanya berbentuk surat. Biasanya, surat ini didapatkan atas bentuk warisan dari keluarga.

Persyaratan Mengurus Sertifikat Rumah

Cara membuat sertifikat rumah yang pertama adalah anda harus mengunjungi kantor BPN terdekat. Berikut beberapa persyaratan untuk mengurusnya:

• Fotokopi KTP yang telah dilegalisir pejabat berwenang.
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK) pemohon.
• Fotokopi NPWP.
• Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
• Akta Jual Beli (AJB).
• Bukti Pajak Penghasilan (PPH).
• Pernyataan Tanah Tidak Sengketa.
• Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• Surat Hak Bangunan asli.
• Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
• Surat pernyataan kepemilikan rumah dan tanah.

Mengurus Kepemilikan Tanah dari Warisan

Persyaratan tersebut hanya berlaku apabila bukan merupakan warisan dari orang tua. Apabila kepemilikan tanah merupakan warisan maka syarat pembuatan sertifikat harus melampirkan:

• Sertifikat Akta Jual Beli Rumah atau tanah.
• Fotocopy surat girik yang merupakan keterangan dari warisan.
• Surat keterangan dari kelurahan atau dusun mengenai bahwa tidak ada sengketa di rumah atau tanah tersebut.

Selain mengunjungi langsung kantor BPN terdekat, anda juga bisa melakukan pengajuan secara online melalui htel.atrbpn.go.id. Di situs tersebut anda bisa melakukan pendaftaran untuk pengajuan sertifikat rumah yang akan dibuat nantinya.

Biaya Mengurus Sertifikat Rumah Sendiri

Setiap proses administrasi tentunya membutuhkan biaya tersendiri untuk kepengurusannya. Setelah melakukan cara membuat sertifikat rumah di atas, anda perlu mempersiapkan dana berikut ini:

1. Biaya Perpindahan AJB ke SHM

Sebagai perhitungan simulasi AJB ke SHM, anda bisa melihat biaya perhitungan untuk membuat sertifikat perorangan di daerah DKI Jakarta. Berikut simulasi untuk luas tanah sekitar 100m2:

Biaya Pengukuran Tanah Rp.126.000

Biaya Panitia Rp.350.000

Biaya Pendaftaran Sertifikat Rp.55.000

Total Biaya yang Dibutuhkan Rp.531.000

2. Biaya Perpindahan SHGB ke SHM

Jika anda berniat untuk mengubah jenis sertifikat kepemilikan dari SHGB ke SHM? Sebelumnya, anda perlu menyiapkan biaya pendaftaran SHM sebesar Rp.50.000 dengan estimasi luas tanah maksimal 600 meter persegi. Berikut simulasinya.

Harga Tanah NJOP Rp.2.000.000 per meter persegi

Luas Tanah 150 meter persegi

Harga Total NJOP Rp.2.000.000 x 150 = 300.000.000

NJOPTKP Rp.60.000.000

Biaya PBHTB 2% x (3.000.000.000-60.000.000) = Rp.4.800.000

Untuk besaran biaya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), bergantung pada biaya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Perhitungan di atas hanya simulasi sementara saja,dan akan berbeda-beda pada setiap daerah dan kepengurusannya

3. Biaya Notaris (PPAT)

Biaya yang harus dipersiapkan selanjutnya adalah biaya notaris atau PPAT. Jika anda membutuhkan jasa notaris untuk membuat bukti kepemilikan atas tanah. Biasanya, biaya jada notaris dimulai dari Rp.2.000.000, dan akan berbeda-beda pada setiap daerah dan kepengurusannya.

4. Biaya Pengukuran Tanah dan Bangunan

Biaya yang diperlukan selanjutnya untuk mengurus sertifikat tanah yaitu biaya pengukuran. Anggap saja sebagai estimasi, anda memiliki luas tanah atau bangunan lebih dari 600 meter persegi. Berikut estimasi biayanya:

Biaya pengukuran luas 600 meter persegi ((luas tanah/500) x120.000) + 100.000

Luas tanah 800 meter persegi ((800/500) x 120.000) + 100.000 = 292.000

5. Biaya Konstatering report

Untuk biaya konstatering biasanya dibutuhkan ketika akan mengubah SHGB yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 meter persegi. Adapun perhitungannya sebagai berikut:

Biaya konstatering ((Luas tanah/500) x 20.000 + 350.000) / 2

Contoh: Luas tanah 800 meter persegi ((900/500) x 20.000 + 350.000) /2 = Rp.191.000

Prosedur Membuat Sertifikat Rumah

Setelah mengetahui persyaratan untuk cara membuat sertifikat rumah, kamu perlu memahami prosedur untuk pembuatannya. Berikut beberapa cara mengurus sertifikat rumah dan prosedurnya di kantor BPN:

• Bawa semua dokumen yang telah disiapkan ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) terdekat.
• Isi formulir yang diberikan untuk melakukan pembuatan sertifikat tanah, kemudian membayarkan biaya pemeriksaan serta pengukuran tanah.
• Petugas dari BPN akan datang ke lokasi rumah atau tanah berada untuk melakukan pengukuran dan validasi.
• Hasil pengukuran tanah akan menentukan keputusan dari pembuatan sertifikat.
• Lakukan pembayaran pendaftaran SK Hak sebagai tahapan akhir.
• Proses pembuatan akan memakan waktu setidaknya 60 sampai 120 hari kerja.

Hal yang Perlu Diperhatikan Dalam Proses Pembuatan Sertifikat Rumah

Apabila proses sebelumnya telah selesai dalam pembuatan sertifikat, anda hanya perlu menunggu hasil sertifikat rumah dan tanah. Selama menunggu sertifikat jadi, maka pemilik rumah akan diberi surat ukur rumah dan tanah yang akan menjadi pegangan sementara.

Apabila sertifikat asli telah terbit, surat sementara tersebut akan ditukar nantinya. Selama menunggu sertifikat keluar, kita juga wajib membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Lama waktu persetujuan dan penerbitan sertifikat biasanya mencapai waktu satu tahun bahkan lebih.

Bagaimana anda sudah paham tentang cara membuat sertifikat tanah? Cara bikin sertifikat rumah tentu sangat mudah kan?. Jika anda sudah memahami berbagai jenis, persyaratan, prosedur, serta biaya yang dibutuhkannya. Selamat mencoba, semoga bermanfaat!